2019 De nieuwe huurwet in Spanje
28.10.20192019 - De nieuwe huurwet in Spanje
Onlangs is er een nieuwe huurwetgeving in het leven geroepen, waarvan de punten met terugwerkende kracht vanaf 6 maart 2019 zullen gelden. Met deze aangepaste wetgeving wil de regering de huurders beter beschermen omdat het steeds moeilijker wordt om een betaalbare huurwoning te vinden.
Het besluit verlengd de duurtijd van een huurcontract van drie naar 5 jaar, of zelfs zeven indien de verhuurder een bedrijf is. Verder legt het een verbod op om de huurprijzen te verhogen met een bedrag hoger dan de index. De nieuwe regels leggen geen maximum huurprijs op zoals de anti-besparingspartij, Podemos, aan de regering had gevraagd.
De voornaamste veranderingen in de huurwet gelden enkel voor huurcontracten die afgesloten werden vanaf 6 maart 2019. Heeft u dus een huurcontract afgesloten op bijvoorbeeld 15 juni 2019 met een maximale huurperiode van drie jaar, dan is dit dus automatisch aangepast naar maximaal 5 jaar. Huurcontracten die afgesloten zijn voor 6 maart 2019 blijven onder de oude wetgeving vallen, maar als zowel de huurder als de verhuurder akkoord gaan dan kan het oude contract aangepast worden aan de nieuwe wetgeving. Een simpele bijgevoegde verklaring is hiervoor voldoende.
Dit zijn de voornaamste wijzigingen in de wetgeving:
De maximale huurperiode wordt verlengd van drie naar vijf jaar en zelfs zeven jaar indien de eigenaar een bedrijf is. Na de maximale periode van vijf jaar wordt het huurcontract telkens verlengd met maximaal 3 jaar. Indien een eigenaar na vijf jaar niet wenst te verlengen, dient hij dit minimaal vier maanden voor het einde van de maximale huurperiode aan de huurder te laten weten. Een huurder heeft een wettelijke opzegtermijn van twee maanden.
De huurder dient de woning minimaal een jaar te huren. Indien de huurder de woning voor het einde van het eerste huurjaar, zonder toestemming van de eigenaar, verlaat, verliest de huurder de borgsom. Indien de huurder de woning voor het einde van de eerste 6 huurmaanden verlaat, dient hij de eigenaar alle niet gehuurde maanden van het eerste huurjaar te vergoeden. Dus mocht een huurder de woning acht maanden huren, kan de huurder de woning verlaten, met inachtneming van een opzegtermijn van twee maanden en verliest hij zijn borgsom. Verlaat de huurder de woning na bijvoorbeeld 5 maanden, dan dient hij de eigenaar schadeloos te stelen door de betaling van 7 maanden huur, plus het verlies van zijn borgsom. Mocht de huurder de woning moeten verlaten omdat er, door schuld van de eigenaar of bijvoorbeeld een natuurramp, een onbewoonbare situatie ontstaan, is de huurder gerechtigd de woning zonder betaling van enige vergoeding te verlaten.
De eigenaar is gerechtigd elk jaar de huur te verhogen, maar de verhoging blijft beperkt tot de dan geldende index, die meestal schommelt tussen 1% en 2%. De eigenaar mag nog slechts één maand borg vragen als waarborg voor financiële schades en een aanvullende borgsom van maximaal twee maanden huur als waarborg voor huurbetaling. Mocht een huurder een huurovereenkomst hebben afgesloten na 6 maart 2019 waarin een borgsom van meer dan twee maanden is opgenomen, dan is hij gerechtigd elke meer betaalde maand aan het einde van de huurperiode te verrekenen met de te betalen huur.
De nieuwe wetgeving plaatst de contracten die geregistreerd zijn en de contracten die niet geregistreerd zijn als gelijkwaardig. Met andere woorden, indien iemand een eigendom koopt dat verhuurd is dan moet de nieuwe eigenaar de rechten van de huurder erkennen.
De maandelijkse huur dient binnen de eerste 3 dagen van de maand voldaan zijn. Dit was altijd 5 dagen. Mocht een huurder op de achtste dag van de lopende huurmaand op enige wijze achterstand hebben in betalingen, hetzij huur, hetzij energienota’s, dan is het een eigenaar toegestaan om huisuitzetting bij de Spaanse sociale dienst aan te vragen, wat in de regel binnen dezelfde maand zal geschieden. Als de Spaanse sociale dienst echter bepaald dat de huurder in een kwetsbare situatie zit, wordt de uitzetting met een maand uitgesteld. Huurders die niet worden gekwalificeerd als kwetsbaar, krijgen via een snelrechtprocedure te horen op welke datum en uur zij de woning verlaten dienen te hebben.
De nieuwe wetgeving bepaald ook dat de ‘comunidad’ (de vereniging van eigenaren) binnen een complex, residentie of urbanisatie per stemming kunnen beslissen woningen voor vakantieverhuur in aanmerking komen. Deze maatregel is in het leven geroepen omdat er meer en meer weerstand komt tegen de praktijken van onlinediensten als Airbnb die de huurprijs steeds verder naar boven opdrijven en door huurders die voor overlast zorgen.