Licencia de Ocupación (LdO) Spanje: alles wat je moet weten bij aankoop van een woning

04.12.2025

Als je een woning in Spanje op het oog hebt, kom je vroeg of laat de term Licencia de Ocupación (LdO) tegen. Misschien zegt het je nog niets, of vertelde de makelaar dat het “geen probleem” is als het ontbreekt. Maar geloof ons, wij bij MedVilla vinden dit document belangrijker dan veel kopers denken.

In dit artikel leggen we je op een heldere, praktische manier uit wat een LdO precies is, waarom het zo’n grote rol speelt bij een veilige aankoop én hoe je voorkomt dat je achteraf voor vervelende verrassingen komt te staan.

Wat is een Licencia de Ocupación (LdO)?

De Licencia de Ocupación – ook wel Cédula de Habitabilidad genoemd, afhankelijk van de regio – is de bewoonbaarheidsvergunning van een Spaanse woning.

Het is een officieel document dat bevestigt dat:

de woning veilig is
de woning volgens de regels is gebouwd
de woning geschikt is om in te wonen

Je ontvangt de LdO normaal gesproken bij nieuwbouw, maar ook bestaande woningen horen een actuele versie te hebben.

Zie het als een soort “OK-stempel” van de gemeente op de woning.

Waarom is een LdO zo belangrijk?

Makelaars bagatelliseren het nog wel eens, maar een geldige LdO is essentieel. Zonder dit document loop je namelijk tegen allerlei praktische én juridische problemen aan.

1. Geen (of beperkte) aansluiting op water en elektriciteit

Veel gemeenten en nutsbedrijven vragen de LdO voordat ze een contract op jouw naam zetten. Sommige kopers krijgen tijdelijke contracten, maar dat is precies wat je níet wilt.

2. Hypotheekaanvragen kunnen worden geweigerd

Banken zijn niet dol op risico’s.
Geen LdO = potentieel illegale of onveilige woning.
Gevolg: hogere eisen, extra controles of simpelweg geen hypotheek.

3. Problemen bij toeristische verhuur

Wil je de woning verhuren via Airbnb of Booking? Zonder LdO kun je in veel regio’s geen verhuurvergunning aanvragen.

4. Juridische risico’s bij verkoop

Je koopt liever geen woning die later:

niet gelegaliseerd blijkt
illegale uitbreidingen heeft
onvolledige vergunningen heeft

Bij verkoop komt dit als een boemerang terug, en dat wil je niet.

5. Waarde & verkoopbaarheid

Een woning zonder LdO is gewoon minder waard. Punt.

Primera Ocupación vs Segunda Ocupación

Spanje kent twee varianten van de LdO:

Licencia de Primera Ocupación (LPO): Voor nieuwbouw of volledig gerenoveerde projecten. Wordt afgegeven zodra de woning af is en voldoet aan de bouwvergunning.
Licencia de Segunda Ocupación: Voor bestaande woningen en verlengingen. Wordt periodiek vernieuwd (vaak elke 5-10 jaar, afhankelijk van de regio).

Hoe controleer je of een woning een geldige LdO heeft?

Vraag de verkoper of makelaar nooit alleen “heeft de woning een LdO?”. Het antwoord is bijna altijd: “Ja hoor, geen probleem.”

Controleer daarom altijd:

Officieel document aangevraagd bij de gemeente (Ayuntamiento)
Geldigheidsdatum
Of de woning exact overeenkomt met wat gebouwd is
Geen illegale veranda
Geen extra verdieping
Geen aanbouw die nooit is vergund

MedVilla laat dit altijd standaard checken door onze advocaten. Een simpele PDF zegt namelijk niet alles.

Kun je een woning kopen zonder LdO?

Kort antwoord: ja, maar niet zonder risico’s. Een woning zonder LdO kan betekenen:

de woning is illegaal gebouwd
een deel van de woning ontbreekt in de vergunningen
er is een oude LdO die nooit is vernieuwd
de woning voldoet niet meer aan de veiligheidseisen
er lopen juridische procedures

Soms is er een oplossing: alsnog een Segunda Ocupación aanvragen

kleine aanpassingen laten uitvoeren
documenten herstellen

Maar dat kan tijd en geld kosten — en in sommige gevallen is legalisatie onmogelijk.

Koop dus nooit zonder LdO zonder een professioneel onderzoek.

FAQ – Veelgestelde vragen over de LdO

Heb je altijd een LdO nodig?

Voor wonen: ja.
Voor nutscontracten: vaak.
Voor verhuur: vrijwel altijd.

Kan een woning legaal zijn zonder LdO?

Soms, bijvoorbeeld bij zeer oude woningen. Maar check dit altijd juridisch.

Hoe lang is een LdO geldig?

Afhankelijk van de regio tussen 5 en 15 jaar, maar bij verkoop moet deze vaak opnieuw worden aangevraagd.

Wie vraagt de LdO aan?

Bij nieuwbouw: de projectontwikkelaar.
Bij bestaande woningen: de eigenaar, of wij regelen dit als aankoopadviseur.

Conclusie: de LdO is geen formaliteit, maar een essentieel onderdeel van je aankoop

De Licencia de Ocupación lijkt misschien een papierkwestie, maar in werkelijkheid bepaalt dit document of je woning:

veilig is
legaal is
verhuurbaar is
waarde behoudt
volledig op jouw naam kan worden aangesloten

Laat de LdO daarom altijd controleren vóórdat je tekent.
Het voorkomt problemen — en geeft je zekerheid dat je woning in Spanje écht goed zit.

Bekijk al onze nieuwbouw woningen met correcte LdO

Nog niet zeker wat je zoekt? Stel je zoekprofiel in — wij doen de rest. Maak hier je zoekprofiel aan

Klaar om jouw Spaanse droomwoning te vinden?

Bel ons op +32 460 20 10 12 (gratis via WhatsApp) of stuur een mail naar info@medvillaspanje.com — wij plannen graag vrijblijvend een kennismakingsgesprek in. Of vul meteen het contactformulier in op onze contactpagina: Contactpagina →

Begin vandaag nog aan jouw zoektocht onder de Spaanse zon!

Disclaimer
De informatie in deze blog is uitsluitend bedoeld voor algemene informatiedoeleinden. Hoewel we ernaar streven de informatie up-to-date en correct te houden, geven we geen verklaringen of garanties van welke aard dan ook, expliciet of impliciet, over de volledigheid, nauwkeurigheid of betrouwbaarheid, met betrekking tot deze informatie voor welk doel dan ook. Elk vertrouwen dat je stelt in dergelijke informatie is daarom strikt op eigen risico. Wij zijn geen expert op fiscaal en juridisch gebied. Je dient dus zelf alle informatie zelf te controleren op volledigheid en correctheid. Wij adviseren je daarom nadrukkelijk om een geregistreerde advocaat in de arm te nemen om je hierin te laten ondersteunen. Wij kunnen je, indien je dat wenst, een Nederlandstalige advocaat aanbevelen, die woont en werkt in Spanje

Erkend vastgoedmakelaar met API - APISPA nummer 00592. MedVilla Spanje (BTW ESY0388929J) is onderworpen aan de deontologische code van het API, Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars in Alicante (Spanje). Slabbinck Rudi is uiteraard geregistreerd in de verplichte Registratie van Vastgoedmakelaars in de Comunidad Valenciana onder nummer RAICV1216 en BIV makelaar met nr 514.439