Bestemmingsplan-check, het PGOU (Plan General de Ordenación Urbana)

15.08.2025

We willen je met dit blogartikel precies uitleggen hoe je in Spanje zelf binnen een paar stappen kunt controleren of een woning volgens het bestemmingsplan legaal is, inclusief waar je de PGOU van een gemeente kunt vinden en wat de rode vlaggen zijn. Dat kan je een hoop narigheid schelen.

In Spanje heet dit dus geen bestemmingsplan maar meestal PGOU (Plan General de Ordenación Urbana), en soms een Normas Subsidiarias of Plan Parcial, afhankelijk van de gemeente en regio.

Stap 1 – Check het eigendomsregister

Vraag een Nota Simple op bij het Registro de la Propiedad (kan online via registradores.org).

Wat je hier ziet:

• Wie de eigenaar is.
• Beschrijving van het perceel (oppervlakte, type grond).
• Eventuele hypotheken, beslagen, of andere lasten.

Rode vlag: als de oppervlakte of gebruiksomschrijving in de Nota Simple afwijkt van wat je in de praktijk ziet, kan dat wijzen op illegale bebouwing.

Stap 2 – Controleer het kadaster

Ga naar Sede Electrónica del Catastro.

Zoek op adres, kadastraal referentienummer, of kaart.

Vergelijk de kadastrale gegevens met de Nota Simple:

• Zelfde perceelgrenzen?
• Zelfde bebouwing?

Rode vlag: gebouwen die niet op de kadastrale kaart staan, kunnen zonder vergunning gebouwd zijn.

Stap 3 – Bekijk het bestemmingsplan (PGOU)

Elke gemeente publiceert het op haar website of op het geoportaal van de autonome regio. Zoek in Google:

• PGOU [naam gemeente] site:.gob.es

Let op:

• Clasificación del suelo (stedelijk, uitbreidingsgebied, landelijk, beschermd natuurgebied).
• Usos permitidos (wat mag: wonen, agrarisch, toeristisch).
• Edificabilidad máxima (max. bouwhoogte, bebouwingspercentage).

Rode vlag:

• Woning op suelo rústico no urbanizable zonder speciale toestemming.
• Gebouw dat meer verdiepingen heeft dan toegestaan.
• Afwijkend gebruik (bijv. vakantieverhuur in gebied waar het verboden is).

Stap 4 – Controleer de bouwvergunning

Vraag bij het Ayuntamiento (gemeentehuis) om:

• Licencia de obra (bouwvergunning)
• Licencia de primera ocupación (bewoningsvergunning) 

Dit bevestigt dat het huis legaal gebouwd is volgens de regels.

Rode vlag: Geen bewoningsvergunning → huis kan als “illegaal” of “alegal” gelden.

Stap 5 – Vraag naar legalisaties of amnestieën

In sommige regio’s (bijv. Andalusië, Valencia) zijn er periodes geweest waarin illegale woningen alsnog gelegaliseerd konden worden (regularización).

Controleer of de woning hieraan heeft meegedaan en of er officiële documenten zijn.

Extra tip: Laat een Spaanse vastgoedadvocaat een informe urbanístico opvragen. Dit is een officieel gemeentelijk document dat zwart-op-wit zegt:

• Wat de bestemming is.
• Of er overtredingen of handhaving lopen.
• Of uitbreiding/verbouwing mogelijk is.

Disclaimer
De informatie in deze blog is uitsluitend bedoeld voor algemene informatiedoeleinden. Hoewel we ernaar streven de informatie up-to-date en correct te houden, geven we geen verklaringen of garanties van welke aard dan ook, expliciet of impliciet, over de volledigheid, nauwkeurigheid of betrouwbaarheid, met betrekking tot deze informatie voor welk doel dan ook. Elk vertrouwen dat je stelt in dergelijke informatie is daarom strikt op eigen risico. Wij zijn geen expert op fiscaal en juridisch gebied. Je dient dus zelf alle informatie zelf te controleren op volledigheid en correctheid. Wij adviseren je daarom nadrukkelijk om een geregistreerde advocaat in de arm te nemen om je hierin te laten ondersteunen. Wij kunnen je, indien je dat wenst, een Nederlandstalige advocaat aanbevelen, die woont en werkt in Spanje

Erkend vastgoedmakelaar met API - APISPA nummer 00592. MedVilla Spanje (BTW ESY0388929J) is onderworpen aan de deontologische code van het API, Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars in Alicante (Spanje). Slabbinck Rudi is uiteraard geregistreerd in de verplichte Registratie van Vastgoedmakelaars in de Comunidad Valenciana onder nummer RAICV1216 en BIV makelaar met nr 514.439