Vastgoed kopen via uw vennootschap of eenmanszaak met uw aanvullend pensioen.

25.07.2025

Als zelfstandige in België kunt u uw aanvullend pensioenplan inzetten om vastgoed te kopen via uw vennootschap of eenmanszaak – zelfs vóór u de wettelijke pensioenleeftijd bereikt. In deze blog bespreken we vier wettelijk toegestane strategieën waarmee zelfstandigen vastgoed kunnen financieren met hun opgebouwde pensioenreserves. Deze inzichten zijn gebaseerd op een artikel in De Tijd, getiteld “Vier manieren om vastgoed te financieren via uw zaak”.

Aanvullend pensioen en vastgoedfinanciering als zelfstandige

Het wettelijk pensioen voor zelfstandigen is vaak beperkt. Daarom bouwen veel zelfstandigen een aanvullend pensioen op via één of meerdere systemen, zoals:

• VAPZ: Vrij Aanvullend Pensioen voor Zelfstandigen
• IPT: Individuele Pensioentoezegging (voor zelfstandigen met een vennootschap)
• POZ: Pensioenovereenkomst voor Zelfstandigen (voor zelfstandigen zonder vennootschap)

Deze pensioenformules kunnen – onder strikte voorwaarden – al vóór de wettelijke pensioenleeftijd worden gebruikt voor vastgoedfinanciering.

1. Voorschot op uw aanvullend pensioen
U kunt tot 65 à 70% van de waarde van uw aanvullend pensioen gebruiken als voorschot voor de aankoop, bouw of renovatie van vastgoed binnen de Europese Economische Ruimte (EU + IJsland, Noorwegen en Liechtenstein).

• Geschikt voor: IPT, VAPZ en POZ
• Voorwaarde: U betaalt jaarlijks rente op het opgenomen bedrag.
• Let op: Bij tak 23-producten (die afhankelijk zijn van beleggingsrendementen) is een voorschot niet altijd mogelijk.

Dit voorschot wordt vaak gebruikt voor de aankoop van een opbrengsteigendom of een eigen kantoorruimte.

2. Aanvullend pensioen in pand geven
In plaats van geld op te nemen, kunt u ook uw aanvullend pensioen in pand geven aan de bank als waarborg voor een hypothecaire lening. Dit verhoogt uw eigen inbreng, wat vaak resulteert in:

• Een lagere rentevoet
• Meer kredietmogelijkheden

Belangrijk: Dit betreft een klassieke hypothecaire lening, dus u moet langs de notaris. U betaalt dan notariskosten en eventueel registratierechten.

3. Bulletkrediet met een IPT
Een bulletkrediet houdt in dat u tijdens de looptijd enkel rente betaalt, en pas op het einde het volledige kapitaal terugbetaalt. Dit kan handig zijn wanneer u een IPT hebt opgebouwd via uw vennootschap.

• De looptijd van het krediet loopt meestal tot uw wettelijke pensioenleeftijd.
• Bij de eindvervaldag wordt uw opgebouwde IPT-reserve gebruikt om het kapitaal terug te betalen aan de kredietverstrekker.
• Rente is vaak iets hoger dan bij klassieke woonkredieten, omdat de bank het kapitaal pas op het einde terugkrijgt.

4. Gesplitste aankoop (vruchtgebruik en blote eigendom)
Bij een gesplitste aankoop koopt uw vennootschap het vruchtgebruik van een woning (bijvoorbeeld voor 20 jaar), terwijl u als zelfstandige de blote eigendom aankoopt. Na afloop van het vruchtgebruik wordt u automatisch volle eigenaar.

• De woning moet tijdens de looptijd wel in het belang van de vennootschap worden gebruikt: als kantoor, praktijkruimte of opbrengsteigendom.
• Privégebruik is pas mogelijk nadat het vruchtgebruik is afgelopen en het eigendom volledig naar u is overgegaan.

Deze constructie is fiscaal en juridisch interessant, maar vereist begeleiding door een accountant en jurist.

Extra pensioen opbouwen als zelfstandige

Afhankelijk van uw statuut kunt u verschillende pensioenspaarformules combineren:

• VAPZ: fiscaal voordelig en toegankelijk voor elke zelfstandige
• IPT: voor zelfstandigen met een vennootschap (wordt betaald via de vennootschap)
• POZ: voor zelfstandigen zonder vennootschap (met premietaks)

Hoe meer pensioenreserves u opbouwt, hoe groter de financiële hefboom die u kunt inzetten voor vastgoedfinanciering.

Besluit: Slim vastgoed aankopen via pensioenplanning

Vastgoed kopen als zelfstandige via uw aanvullend pensioen is wettelijk mogelijk en financieel interessant – op voorwaarde dat u de juiste strategie kiest en professioneel advies inwint. Elke methode heeft zijn fiscale en juridische nuances, dus overleg steeds met uw boekhouder, verzekeringsmakelaar of financieel planner.

Bent u zelfstandige in België en overweegt u een vastgoedproject via uw vennootschap of pensioenplan? Contacteer een expert om te bekijken welke optie bij uw situatie past.

Disclaimer
De informatie in deze blog is uitsluitend bedoeld voor algemene informatiedoeleinden. Hoewel we ernaar streven de informatie up-to-date en correct te houden, geven we geen verklaringen of garanties van welke aard dan ook, expliciet of impliciet, over de volledigheid, nauwkeurigheid of betrouwbaarheid, met betrekking tot deze informatie voor welk doel dan ook. Elk vertrouwen dat je stelt in dergelijke informatie is daarom strikt op eigen risico. Wij zijn geen expert op fiscaal en juridisch gebied. Je dient dus zelf alle informatie zelf te controleren op volledigheid en correctheid. Wij adviseren je daarom nadrukkelijk om een geregistreerde advocaat in de arm te nemen om je hierin te laten ondersteunen. Wij kunnen je, indien je dat wenst, een Nederlandstalige advocaat aanbevelen, die woont en werkt in Spanje

Erkend vastgoedmakelaar met API - APISPA nummer 00592. MedVilla Spanje (BTW ESY0388929J) is onderworpen aan de deontologische code van het API, Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars in Alicante (Spanje). Slabbinck Rudi is uiteraard geregistreerd in de verplichte Registratie van Vastgoedmakelaars in de Comunidad Valenciana onder nummer RAICV1216 en BIV makelaar met nr 514.439