Verkoop van vastgoed in België of Nederland als Spaans fiscaal resident.
25.03.2025Wat met de belasting op de meerwaarde?
Je hebt een woning in België of Nederland, maar bent inmiddels fiscaal resident in Spanje geworden. Wat gebeurt er dan met de belasting als je dat vastgoed verkoopt? In deze blog leggen we duidelijk uit hoe het zit met de meerwaardebelasting – dus de belasting op de winst die je maakt bij verkoop van je eigendom. Let op: het gaat hier niet over de vermogensbelasting, enkel over de belasting op de gerealiseerde meerwaarde bij verkoop.
We gaan er in dit artikel van uit dat je al officieel fiscaal resident bent in Spanje. De precieze verhuisdatum laten we dus buiten beschouwing.
Eerst en vooral: België is niet Nederland
België en Nederland hanteren verschillende fiscale regels bij vastgoedverkoop. Dat verschil is belangrijk als je intussen in Spanje woont. Laten we ze even apart bekijken.
Nederlands vastgoed
In het dubbelbelastingverdrag tussen Spanje en Nederland is duidelijk afgesproken dat vastgoed belast wordt in het land waar het gelegen is. Verkoop je dus een woning in Nederland terwijl je in Spanje woont? Dan heeft Nederland het heffingsrecht.
Tot op vandaag kent Nederland géén meerwaardebelasting op vastgoed. Dat betekent: geen belasting op de winst die je maakt bij verkoop, zelfs niet als je in Spanje woont. Spanje mag die verkoop ook niet belasten. Zo simpel is het.
Let op: af en toe probeert de Spaanse fiscus toch om Nederlandse vastgoedwinsten te belasten. Dit is onterecht, maar het komt voor. In zulke gevallen loont het om bezwaar aan te tekenen – meestal wordt dit op hogere niveaus ook gecorrigeerd.
Belgisch vastgoed
In het verdrag tussen Spanje en België geldt in principe dezelfde regel: belasting wordt geheven in het land waar het vastgoed ligt. MAAR... Spanje heeft hier een zogenaamde exceptieclausule toegevoegd.
Wat betekent dat? Wel, eenvoudig gezegd: als België geen belasting heft op de verkoop, dan mag Spanje dat wel doen.
En België heft inderdaad geen belasting op meerwaarde bij verkoop van vastgoed... tenzij je verkoopt binnen de vijf jaar na aankoop. Als je dus als Spaans resident een Belgisch pand verkoopt na vijf jaar, heft België geen belasting – en Spanje springt dan in de bres: de meerwaarde wordt in Spanje belast.
Conclusie: Belgisch vastgoed verkopen terwijl je fiscaal resident bent in Spanje kan belast worden door Spanje. Goed nadenken dus over de timing van je emigratie als je nog een verkoop plant.
En wat brengt de toekomst?
Voor Nederlandse vastgoedverkopen verandert er mogelijk iets. Er zijn politieke signalen in Nederland om vanaf 2027 of 2028 wél een meerwaardebelasting op te leggen – waarschijnlijk enkel voor tweede verblijven, en hopelijk niet voor de eigen woning.
Ben je tegen dan al Spaans resident? Dan is de kans groot dat Nederland alsnog je meerwaarde zal gaan belasten. Aangezien het vastgoed in Nederland ligt, blijft Spanje buiten spel – maar je zou dus in Nederland belasting moeten betalen op de winst.
Tot slot
Belasting op vastgoedverkoop als Spaans resident is een complex verhaal, en de regels verschillen sterk tussen België en Nederland. De kern:
- Nederlands vastgoed: nu (nog) géén meerwaardebelasting, zelfs niet als je in Spanje woont.
- Belgisch vastgoed: Spanje mag wél belasten als België het niet doet (bij verkoop na 5 jaar).
Toekomst? Nederland wil mogelijk vanaf 2027 toch belasten.
Denk dus goed na over het moment waarop je fiscaal resident wordt in Spanje, zeker als je nog vastgoed bezit in België of Nederland.
Disclaimer
De informatie in deze blog is uitsluitend bedoeld voor algemene informatiedoeleinden. Hoewel we ernaar streven de informatie up-to-date en correct te houden, geven we geen verklaringen of garanties van welke aard dan ook, expliciet of impliciet, over de volledigheid, nauwkeurigheid of betrouwbaarheid, met betrekking tot deze informatie voor welk doel dan ook. Elk vertrouwen dat je stelt in dergelijke informatie is daarom strikt op eigen risico. Wij zijn geen expert op fiscaal en juridisch gebied. Je dient dus zelf alle informatie zelf te controleren op volledigheid en correctheid. Wij adviseren je daarom nadrukkelijk om een geregistreerde advocaat in de arm te nemen om je hierin te laten ondersteunen. Wij kunnen je, indien je dat wenst, een Nederlandstalige advocaat aanbevelen, die woont en werkt in Spanje
MedVilla is een erkend vastgoedkantoor met 2 gediplomeerde makelaars (Rudi SLABBINCK & Joyce DEWILDE) en onderworpen aan de deontologische code van het API, Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars in Alicante (Spanje) met API nr 00592 en eveneens onderworpen aan de deontologische code van het BIV. als erkend vastgoedmakelaar en bemiddelaar in België met BIV nr 514.439. Adres BIV: Luxemburgstraat, 16B, 1000 BRUSSEL. KB van 27 september 2006. Als zaakvoerder van MedVilla is Slabbinck Rudi uiteraard ook geregistreerd in de verplichte Registratie van Vastgoedmakelaars in de Comunidad Valenciana onder nummer RAICV1216 (BTW ESY0388929J)
